메트로 마닐라 콘도 공급 과잉은 현재 34개월치에 해당

열악한 사업 모델

메트로 마닐라 콘도 공급 과잉은 현재 34개월치에 해당하는데, 이는 놀라운 일이 아닙니다. 실제로, 약간의 두뇌가 있는 사람이라면 누구나 그런 일이 일어날 것이라고 예상했을 것입니다. 이 나라의 콘도 산업은 공급 중심입니다. 그들은 모든 유닛을 누가 살지 생각하지 않고 건설합니다. 쇼핑몰에서 멋지게 차려입은 중개인들이 보도 상인처럼 성가시게 콘도를 팔려고 하는 것을 보십시오.

"투자 목적으로" 매수하는 투기적 구매자에 대한 그들의 초점은 경제가 얼마나 활발한지, 이자율이 여전히 저렴한지 등 많은 요인에 따라 달라집니다.

POGO는 더 많은 투기를 부추겼습니다. 팬데믹, 금리 상승, POGO의 몰락은 우리 부동산 부문의 사업 모델에 대한 가정을 무너뜨렸습니다. 이제 부동산 개발업체는 원하는 것보다 더 많은 미판매 주택을 보유하고 있습니다. 바라건대, 그들이 중국에서 본 유령 도시처럼 끝나지 않기를 바랍니다. 중국 개발업체는 바할라나 태도로 모든 고층 콘도 건물을 지었습니다. 그들은 짓기 쉬운 대출을 받았기 때문에 지었습니다. 그런 다음 바닥이 떨어졌습니다.

Leechiu Property Consultants(LPC)에서 제공한 데이터에 따르면, 현재 콘도 유닛 공급이 판매되는 데는 현재 판매 속도를 감안할 때 34개월이 걸릴 것입니다. Leechiu Research의 이사인 Roy Golez Jr.는 그들이 숫자를 어떻게 계산하는지 설명했습니다.

"저희가 하는 일은 월별, 분기별로 추적하는 것인데, 그래서 유닛의 가용성이 갑자기 급증했습니다. 증가했기 때문에 시장에 다시 출시되었습니다. 이것들은 이미 선불금이 있었지만 거래가 진행되지 않았기 때문에 차단되었거나, 대부분은 그런 것입니다."

우리의 부동산 개발업체들은 시장의 존재를 모르는 듯 대도시권에 점점 더 높은 콘도 건물을 짓고 있습니다. 대형 카지노가 있는 베이 지역은 비어 있는 콘도 건물의 유령 지역이 되고 있습니다.

엘리트가 투기 목적으로 주택을 살 돈이 많았던 시절은 지난 듯합니다. 심지어 정부를 위해 콘도 주택을 사는 부패한 정치인들조차도 재정적으로 유동성을 유지하기로 결정한 듯합니다. 해외근로자 시장도 한계에 도달했을 수 있습니다. 하지만 왜 콘도 가격은 내려가지 않을까요?

콘도 시장은 급격히 위축되었지만 저렴한 주택의 미공급은 그 어느 때보다 심각합니다.

행정부는 이전에 BBM 기간 동안 연간 100만 개의 신규 주택을 건설하거나 총 600만 개를 건설하겠다고 발표했습니다. 그 이후로 후퇴하여 목표를 절반으로 줄였고, 그때조차도 달성할 수 있을지 확신하지 못합니다.

NEDA 장관인 아르세니오 발리사칸은 정부의 주택 사업을 늦추기로 결정하면서 자금 균형을 맞출 필요성을 언급했습니다.

"경제, 특히 재정 문제에 대한 의미를 살펴보면 - 앙 사비 나틴은 힌디어 카야이기 때문에 다른 부문에 영향을 미칠 수 있습니다. 이 프로그램은 저소득 가구인 대상 수혜자에게 보조금을 지급해야 하기 때문입니다... 그리고 우리가 더 많은 돈을 투자할수록 교육, 건강, 인프라에 대한 자원이 줄어들 것입니다."라고 발리사칸은 말했습니다.

그러나 NEDA 국장은 필리핀인을 위한 국민주택(4PH) 프로젝트가 유지될 것이라고 확신하며 이것이 필리핀인을 위한 추가 일자리에 기여할 것이라고 덧붙였습니다.

앞서, 인간 정착 및 도시 개발부 장관 호세 리잘리노 아쿠자는 2028년까지 600만 개의 주택 단위 목표를 달성하는 것이 어려울 것이라고 인정했습니다. 작년 6월 SONA 사전 브리핑에서 아쿠자는 자금에는 문제가 없지만 이러한 주택 단위의 건설이 어렵다고 설명했습니다. 그는 왜 어려운지 설명하지 않았습니다.

부동산 부문의 Viber 그룹에 있는 한 사람은 "부적합한 부동산 투자 상품이 넘쳐나지만, 주로 주택 소유에 초점을 맞추었기 때문에 주택 백로그가 엄청나게 증가했습니다. 다른 쉼터 솔루션은 탐색되지 않았습니다."라고 말했습니다.

그는 소유보다는 임대 프로그램이 더 적절하다고 설명했습니다. 저소득 가구는 주택 소유보다 식량과 기타 필수품을 우선시합니다. 그들은 한 달에 약 5,000페소 또는 그 이상의 임대 계약을 받아들일 수 있으며, 지금은 이를 빈민가 주인에게 지불합니다.

부동산 개발업체도 근로자 기숙사에 대한 준비된 시장을 놓치고 있습니다. 예를 들어 BGC에서 일하고 Caloocan에 사는 사람들은 매일 교통비에 엄청난 돈을 쓰고 교통 체증의 고통을 감수해야 합니다. 인근 기숙사가 합리적입니다.

제 Viber 그룹의 다른 멤버는 "현재 주택 대출 이자율은 9~9.5%입니다. 그렇다면 SMDC, Ayala, DMCI, Robinsons, Federal, Filinvest 등 많은 콘도 개발업체의 타겟인 중산층 근로자와 해외근로자가 어떻게 지불할 것으로 기대할 수 있습니까?"라고 설명했습니다.

"현재의 추세는 '파살로' 시장입니다... 초기 구매자가 매각한 유닛을 판매하여 일반적으로 사전 판매 가격의 15~30% 사이의 초기 선불금을 회수하고 다음 구매자가 은행 대출/사내 자금 조달을 처리하게 합니다... 하지만 구매자는 개발자가 유닛 비용 외에 부과하는 별도의 매각 수수료 때문에 꺼려합니다. 이 수수료는 현재 추가 비용의 7~10%에 달합니다!! 따라서 콘도를 구매할 때 인수/인수 비용은 사전 판매 가격의 115%입니다..."

주택이 필요한 시장 세그먼트를 무시하는 것은 부동산 개발자들의 탐욕 때문입니다. 그들은 시장이 제공할 수 있는 한 큰 빠른 이익을 원하기 때문에 실제로 주택이 필요한 저렴한 세그먼트를 피합니다. 이제 그들의 자본은 중단된 건설에 갇혀 있습니다. 제가 있는 파시그 근처에는 팬데믹 이후로 진전이 없는 사람들이 많이 있습니다. 판매할 시장이 없고 완공에 필요한 돈에 대한 높은 이자 비용이 있는데 왜 서두르겠습니까?

메트로 마닐라에서 계속 판매하려면 개발자는 정부와 협력하여 우리 인구 중 경제적으로 어려움을 겪는 계층의 주택 수요를 해결해야 합니다. 관련성을 갖추려면 소유권에서 임대로 개념을 바꿔야 할 수도 있습니다. 게다가 사회적 양심도 있어야 합니다. 필리핀 스타